WYPOWIEDZENIE/ ZMIANA/ ZAWIESZENIE UMOWY NAJMU / DZIERŻAWY LOKALU PRZEZ NAJEMCĘ Z UWAGI NA STAN EPIDEMII

Od 23 marca 2020 obowiązuję w Polsce stan epidemii. 1 kwietnia 2020 roku weszła w życie tzw. „Tarcza Antykryzysowa”. Ustawa zawiera przepisy mające na celu ograniczenie negatywnych konsekwencji gospodarczych epidemii koronawirusa.

Zmodyfikowane zostały m.in. przepisy dot. umowy najmu – zarówno w sklepach wielkopowierzchniowych (powyżej 2.000,00 m²). Poniżej przedstawiamy zbiór najważniejszych zmian, które przedsiębiorca musi spełnić, żeby móc skorzystać z nowych rozwiązań (pkt.1),  a także omówienie innych podstaw prawnych dla wypowiedzenia/ zmiany/zawieszenia umowy najmu w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego  z uwagi na stan epidemii.

1. Najem powierzchni w sklepach wielkopowierzchniowych (powyżej 2.000,00 m²)

Najemcy, dzierżawcy i strony podobnych umów, na mocy których dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej w sklepach wielkopowierzchniowych powyżej 2.000,00 m², których normalnego funkcjonowania zakazano w związku z wprowadzeniem stanu epidemii, zostali zwolnieni z konieczności zapłaty czynszu (a także innych opłat eksploatacyjnych) za okres obowiązywania zakazu – począwszy od 14 marca 2020 r.

Aby móc skorzystać z ww. zwolnienia najemca, dzierżawca lub strona umowy podobnej, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (dalej jako: „uprawniony”) powinien złożyć wynajmującemu/ wydzierżawiającemu/ udostepniającemu wiążącą i bezwarunkową ofertę przedłużenia wiążącej ich umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu dodatkowo wydłużony o 6 miesięcy. Umowa powinna zostać przedłożona w okresie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu. W przypadku braku złożenia oferty przez uprawnionego ww. terminie, wygaszenie obowiązku zapłaty czynszu i innych opłat przestaje obowiązywać, a uprawniony jest zobowiązany to uiszczenia kwot czynszu wynikających z umowy także za okres obowiązywania zakazu.

Przedsiębiorcy, na mocy ww. ustawy mają  prawo dokonania wyboru:

a) czy skorzystać ze zwolnienia, czego konsekwencją będzie konieczność przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach na kolejnych kilka miesięcy (okres obowiązywania zakazu (na dzisiaj jeszcze nie znany) + 6 kolejnych miesięcy)

b) czy nadal płacić czynsz w dotychczasowej wysokości, ale bez obowiązku przedłużenia umowy.

Wprowadzone przepisy:

a) nie dotyczą uprawnionych, którzy nadal mogą prowadzić działalność (ich funkcjonowanie nie zostało zakazane w związku z wprowadzeniem stanu epidemii np. aptek, sklepów spożywczych),

b) nie znajdują zastosowania do najemców powierzchni w obiektach handlowych poniżej 2.000,00 m², ani w innych budynkach np. biurowcach,

c) nie dokonują żadnego rozróżnienia ze względu na powierzchnię wynajmowanego lokalu, okresu obowiązywania umowy, wysokości czynszu, charakteru prowadzonej działalności itp. – są to bowiem okoliczności nieistotne z perspektywy nowych przepisów.

2. Klauzula rebus sic stantibus (dot. najmu powierzchni we wszystkich budynkach)

Jeżeli nadzwyczajna zmiana stosunków, nieprzewidziana w chwili zawierania umowy (np. sytuacja epidemii), sprawiła, że spełnienie świadczenia określonego w umowie jest nadmiernie utrudnione lub groziłoby stronie rażącą stratą, strona ta może zwrócić się do sądu (a zatem tylko sąd jest władny dokonać modyfikacji umowy), by ten zmodyfikował stosunek prawny łączący strony. Zmiana ta może polegać na odmiennym oznaczeniu sposobu wykonania zobowiązania, wysokości świadczenia, a nawet – rozwiązaniu umowy.

Zgodnie z powszechnym rozumieniem tego przepisu, w pojęciu „nadzwyczajnej zmiany stosunków” mieści się zjawisko epidemii. Co istotne, trudność w spełnieniu świadczenia lub jego nadzwyczajny koszt muszą mieć związek z epidemią lub środkami podjętymi w ramach walki z nią.

Art. 357¹ kodeksu cywilnego

3. Niemożliwość świadczenia (dot. najmu powierzchni we wszystkich budynkach)

a) Zobowiązanie strony wygasa, jeżeli na skutek okoliczności, za które nie ponosi ona odpowiedzialności, spełnienie przez nią świadczenia stało się niemożliwe.

Niemożliwość spełnienia świadczenia może wynikać zarówno z przyczyn faktycznych, jak i prawnych. Do tych ostatnich zalicza się w szczególności działania władz publicznych (np. zakaz prowadzenia określonej działalności w związku z epidemią). Nie będą nią jednak objęte okoliczności leżące wyłącznie po stronie dłużnika (np. utrata płynności finansowej na skutek innych przyczyn aniżeli stan epidemii).

Jeżeli niemożliwość ma charakter trwały, zobowiązanie wygasa, a jeżeli jedynie ma charakter przejściowy – może prowadzić do opóźnienia terminu wykonania zobowiązania.

Strona, która nie może spełnić swojego świadczenia z przyczyn obiektywnych, nie ponosi względem wierzyciela odpowiedzialności odszkodowawczej. Jest natomiast zobowiązana do zwrotu tego, co otrzymała w ramach danego stosunku prawnego (np. zwrotu wypłaconego z góry wynagrodzenia).

Art. 475 kodeksu cywilnego

b) Niemożność świadczenia prowadząca do wygaśnięcia zobowiązania występuje także w przypadku umów wzajemnych, jeżeli jedno ze świadczeń stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi. Strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Art. 495 kodeksu cywilnego

4. Klauzula siły wyższej (dot. najmu powierzchni we wszystkich budynkach)

W obrocie profesjonalnym powszechnym zjawiskiem jest umieszczanie w umowach klauzuli, zgodnie z którą strony nie są odpowiedzialne za niewykonanie umowy w sytuacji, gdy to niewykonanie spowodowane jest działaniem siły wyższej.

Przez siłę wyższą rozumie się zdarzenie zewnętrzne nieuchronne (tj. niemożliwe do zapobieżenia), nadzwyczajne i niemożliwe do przewidzenia. Epidemia jest uznawana za siłę wyższą, podobnie jak nadzwyczajne regulacje prawne wprowadzane w związku z jej zwalczaniem. Tak jak przy klauzuli rebus sic stantibus niewykonanie lub nienależyte wykonanie świadczenia musi pozostawać w odpowiednim związku przyczynowym z działaniem siły wyższej.

W kodeksie cywilnym nie występuje ogólne wyłączenie odpowiedzialności w związku z działaniem siły wyższej. Dłużnik, który nie spełnił świadczenia w związku z działaniem siły wyższej, nie będzie jednak ponosił winy i nie powoduje to konieczności ponoszenia odpowiedzialności odszkodowawczej.

Należy również pamiętać, aby każdorazowo weryfikować zapisy zawartych umów, ponieważ jest powszechną praktyką zastrzeganie w umowach dodatkowych, szczególnych klauzul dotyczących siły wyższej. Strony mogą wskazać własny katalog zdarzeń, które uznają za siłę wyższą w odniesieniu do danej umowy, a także w specyficzny sposób regulować odpowiedzialność w związku z wystąpieniem siły wyższej.

5. Zmiana/ zawieszenie wykonywania najmu lub umowy podobnej na czas utrzymania stanu epidemii (dot. najmu powierzchni we wszystkich budynkach).

Strony zawsze mogą dokonać zmiany umowy najmu. W praktyce najczęściej występującym mechanizmem jest zawieszenie obowiązków stron – w tym ponoszenia czynszu i opłat eksploatacyjnych przez czas trwania przeszkody, czyli trwania stanu epidemii. Aby skorzystać z tego rozwiązania, potrzebna jest wola współdziałania obu stron umowy i wypracowanie kompromisowego rozwiązania w tym zakresie.

 

W razie dalszych pytań lub wątpliwości, zapraszam do kontaktu  z kancelarią AKLEGAL.

adw. dr Artur Krzykowski

Partner zarządzający

www.AKLEGAL.pl

e-mail : artur.krzykowski@aklegal.pl